서울 강동구 아파트 7억 하락, 부동산 바닥 모른다 ‘비명’ 고덕 그라시움 아르테온

강동구 상일동 아파트 분위기

강동구 상일동에 있는 아파트 단지가 올해 4월 19억 8,000만원으로 신고가를 찍었습니다. 

하지만 지금 현재 분위기는 22년 12월 12억 9,500만원에 거래되면서 7억 가까이 하락하는 모습을 보여주고 있습니다. 

강동구 상일동에 위치한 고덕 아르테온과 그라시움 단지입니다. 고덕과 상일동은 과거 재건축 아파트 단지가 전부 신축으로 바뀌면서 신축 아파트 대단지가 되었습니다. 그렇게 강동구와 하남 미사 강일동까지 함께 서울의 동부권 주택 가격을 이끌었던 단지 입니다. 

그중 대장 아파트가 고덕 그라시움과 아르테온 두개 단지 입니다. 

 

고덕 재건축 아파트 신축 대단지로

고덕 주공 1단지 에서 7단지 까지 재건축이 진행이 되었으며 고덕주공 8단지는 공무원 임대 아파트로 재건축 예정입니다. 고덕 주공 9단지는 최근 안전진단 탈락으로 유일하게 고층 단지라 사업성이 낮아 아직 재건축 진행이 늦어지고 있습니다. 

 

고덕 주공 재건축 단지 위치를 먼저 알아보겠습니다. 

고덕주공 1단지 -> 고덕 아이파크

고덕주공 2단지 -> 고덕 그라시움

고덕주공 3단지 -> 고덕 아르테온

고덕주공 4단지 -> 고덕 숲아이파크

고덕주공 5단지 -> 고덕 센트럴아이파크

고덕주공 6단지 -> 고덕 자이

고덕주공 7단지 -> 고덕 롯데캐슬베네루체

로 탈바꿈을 하였습니다. 

 

고덕 아르테온

 

고덕 아르테온 분양당시 7억대 였습니다. 가격이 2배 넘게 상승했던 곳입니다. 41개동으로 4,066세대 대단지 입니다. 

19억 8,000만원 최고가에서  12억 9,500만원 까지 하락을 보여주고 있는 단지입니다. 

상일동역과 고현초등학교를 품고 있어서 고덕에 대표 아파트로 봐도 되는 단지입니다.

맞은편 그라시움 아파트는 

고덕 아르테온 보다 몇달 일찍 입주를 하였습니다. 총 세대수는 4,932 세대 53개동으로 이루어졌습니다. 

분양당시 84 기준 8억 초반대 였습니다. 최근에 최고가 20억을 찍고 현재는 14억대 거래되고 있습니다. 6억 하락을 보여주고 있습니다. 

강동구 강남 4구로 불리며 가격상승

신축 효과

강동구의 상승 이유는 수도권 대세 상승장에 신축 효과으로 수요가 몰렸습니다. 강동구에서 오래된 주공아파트 단지로 모여있던곳이 7단지가 모두 재건축이 되면서 새아파트 단지로 탈바꿈 하면서 신축 대단지 효과를 보았습니다. 

대규모 신축 효과로 매수 수요를 단기간 모으기에 충분했습니다. 

교통 호재

지난 부동산 상승장 동안 9호선이 강동구에 연장되는 교통 호재로 인해서 일대 아파트 가격이 더욱 급등하였습니다. 현재 9호선은 둔촌동에 중앙보훈병원역 까지가 종점입니다. 이후 9호선의 추가 연장으로 고덕과 상일동 일대까지 연장 계획을 발표하면서 부동산 가격이 더욱 올랐습니다.

강동구는 자연환경을 끼고 있는 조용한 주거지라는 이미지와 준수한 학군 그리고 학원가까지 모두 가진 매우 준수한 입지입니다.

게다가 9호선 연장 까지 되면서 강남까지 접근성이 더욱 좋아지는 호재가 있었습니다. 

 

부동산 향후 전망

아파트 가격은 불안정한 경제 상황과 수요 감소로 인해서 하락 분위기를 유지할 것으로 보입니다. 현재 기준 금리가 빠르게 상승하면서 수요 위축이 굉장히 빠르게 나타나고 있습니다. 특히 현재 아파트 매수 심리가 바닥을 치면서 부동산 거래절벽이 일어나고 있습니다. 

현재는 매도자가 급매로 처분하는 가격이 그대로 거래가 되고 있습니다. 

다주택자 규제 완화·임대업자 지원등 현재 부동산 규제가 계속 완화가 되고있습니다. 정부가 다주택자에 대한 규제를 대폭 풀고 규제지역 추가 해제를 검토하는 등 시장 연착륙 견인에 나섰습니다. 임대 사업자를 지원하고, 다주택자에 대한 세제·대출을 완화하는 등 규제를 대거 풀면서 침체됐던 분양시장이 활기를 띨지 주목되고 있습니다. 

우선 다주택자에 대한 취득세 중과 제도를 완화한다. 8~12%로 설정된 중과세율은 4~6%로 낮췄습니다. 내년 5월까지 한시 유예 중인 양도소득세 중과 배제는 1년 연장해, 내년 세제개편안을 통해 근본적인 개편 방안을 찾을 계획입니다.
분양권과 주택 및 입주권에 대한 양도세율도 대폭 완화된다. 60~70%의 세율을 적용했던 단기 양도세율은 1년 미만 45%, 1년 이상 보유 시 양도세를 적용받지 않도록 조정됩니다.
또 규제지역 내 다주택자에 대한 주택담보대출(LTV) 금지 규제를 해제하고, LTV 상한을 30%로 적용하는 만큼 수요자들의 자금 마련 부담이 크게 줄어든 것으로 예상되고 있습니다.